Captação de Imóveis para Locação

1. Como o cliente chega até nós

O cliente que quer deixar o imóvel para alugar vai chegar de diversas formas, são elas: telefone, e-mail, Whatsapp, presencialmente, através de um corretor, indicações em geral e por imóveis já alugados.

Independente da forma como o imóvel chegou até nós, adote todos os procedimentos para termos total qualidade no cadastro.

1.1 Passagem de clientes indicados pra captação de locação por corretores

Qualquer cliente que tenha um imóvel que queira avaliação para deixar para locação deve ser passado para que GIOVANNA OU RECEPÇÃO coloque no Robust, que assim como na venda, faz a distribuição no plantão entre Dani e Fernanda AUTOMATICAMENTE nos seus horários.

Assim temos controle, gestão, equidade, velocidade de resposta e não sobrecarga de uma só.

2. Área de atuação

Para começar a conversa com o cliente, pergunte sobre a localização do imóvel pois temos uma área de atuação delimitada.

Desde 2015 a área geográfica de atuação da Souza Gomes é o polígono undecágono formado pelo limite de 11 bairros.

Como exceção ao polígono, estão as “granjas” (denominação usada na cidade para casas de campo ou de final de semana), e lançamentos de empreendimentos únicos.

Veja o manual específico sobre a Área de Atuação. 

3. Situação do imóvel: vazio ou ocupado

O próximo questionamento ao proprietário é se o imóvel está vazio ou ocupado, pois não anunciamos imóveis ocupados pelo fato de inviabilizar a locação causando frustração ao pretendente. Sabemos que as mudanças nem sempre acontecem como planejado. O cliente de locação é rápido, sua decisão em alugar e morar é imediata.

Também não anunciamos imóveis ocupados por questões de segurança, o imóvel fica vulnerável aos olhos de estranhos que podem bater à porta para visitar. O proprietário por ter interesse e acaba deixando a pessoa entrar, o que pode ser perigoso, já que a pessoa é um desconhecido.

4. Documentos necessários

O passo seguinte é informar quais os documentos necessários, precisamos de TODOS. Pode ser cópia simples ou digitalizados.

Do imóvel:

• Registro ou escritura em nome do locador
• Espelho do IPTU (folha com os dados do imóvel)
• Último condomínio
• Conta de energia
• Conta de água (se houver)
• Conta de gás (se houver)
• Chaves e controles (alarme, garagem e ar condicionado)

Do locador:

• Identidade
• CPF (pode ser carteira de motorista)
• Comprovante de residência
• Comprovante do estado civil (se casado, certidão de casamento, se solteiro, certidão de nascimento)
• E-mail e telefones de contato
• Profissão e nacionalidade

É fundamental que todos os documentos acima sejam apresentados para que o cadastro esteja completo e consigamos passar todas as informações ao interessado no imóvel, além de fazermos o contrato de prestação de serviços sem pendências.

5. Esclarecimentos sobre taxas

Informe ao cliente sobre as taxas de administração 8% (mensal) e de contrato 50% (para imóveis exclusivos) e 100% (para imóveis não exclusivos), essa segunda cobrada apenas no primeiro aluguel (corresponde à metade de um aluguel cheio).

Ou seja, no primeiro aluguel é de 8% mais 50% ou 100%. Em muitos casos o cliente acha que no primeiro aluguel ele paga somente a taxa de contrato, deixe isso claro para que não seja questionado no ato do desconto e tenha algum tipo de desconforto.

E imóveis sem administração, a taxa é de 2 aluguéis.

6. Avaliação do imóvel

Com os pontos acima acertados, vamos à avaliação do imóvel. Não é tão simples como possa parecer, mas algumas dicas podem ajudar.

Pergunte ao cliente se ele já imagina um valor do aluguel. Essa pergunta ajuda a entender a expectativa do cliente, que normalmente é mais alta, e com argumentos certos conseguimos explicar o real valor de mercado.

O cliente sugerindo ou não o valor, nós somos responsáveis por avaliar o imóvel. Por isso, atenção aos tópicos:

Os aspectos da avaliação que devem ser levados em consideração são: Localização, estado do imóvel (aspecto do piso, das paredes, na verdade o estado é mais visual, se é bonito e agradável), se possui elevador ou só escada, valor do condomínio, acessórios (armário no quarto, cozinha e banheiro, espelhos, luminárias, coifa ou mobília).

Outra dica é analisar os imóveis daquele tipo que foram alugados por nós recentemente, pois existe uma grande diferença entre valor anunciado e valor fechado.

6.1 Pesquise a região

Os imóveis com placa de outras imobiliárias podem ajudar em situações onde ainda não temos muito conhecimento. Mas tenha cuidado nesse aspecto pois, como dito acima, existe diferença entre imóvel anunciado e alugado efetivamente. Para imóveis comerciais, que normalmente são um pouco mais difíceis de avaliar, vale “bater na porta” da vizinhança e perguntar por quanto aquele imóvel está alugado, assim usamos essa possibilidade normalmente em bairros que não temos muito conhecimento do mercado.

Avaliar imóvel não é como usar uma tabela pronta para consulta, exige estudo, comparações, atenção aos detalhes, pois as variáveis são inúmeras. Converse com outras pessoas da equipe, peça opinião. O mais importante é ser coerente para que o cliente sinta segurança com relação ao nosso trabalho.

6.2 Visite o imóvel para avaliação

Aproveite esse primeiro contato com o imóvel para ter a experiência do pretendente, olhe os arredores, se o local é de fácil acesso ou não, se a rua é perigosa ou não, se existe algum tipo de comércio e que tipo, se existe escola, igreja (podem servir como atrativo ou ponto de referência). Chegando ao imóvel use as chaves pensando no cliente. Veja se é difícil, por exemplo, de identificar um portão de acesso. Use esse momento também para testar as chaves do condomínio (no caso de prédio).

Dentro do imóvel perceba problemas como infiltrações, danos ao piso (pode até sugerir um sinteco novo no caso de pisos de madeira ou um reparo em piso laminado), qualidade dos armários (consertos de dobradiças, portas agarrando ou gavetas são bem-vindos), se possui box (substituir de acrílico por vidro, por exemplo).Tenha olhos de profissional da imobiliária, mas lembre-se que o cliente que vai alugar tem que gostar daquele imóvel ao entrar, por isso é tão importante o visual.

Abra e feche janelas, portas, veja maçanetas, dê descarga, abra torneiras... Esse não é o momento da vistoria, mas sanar esses tipos de defeitos antes de anunciar o imóvel vai fazer com que a locação aconteça mais rapidamente, afinal, ninguém gosta de “comprar” problemas, as pessoas querem solução e alugar é comprar um imóvel temporariamente.

Se o imóvel possui banheira, por exemplo, ela precisa estar funcionando, assim como aquecedor a gás, aquecedor solar, aparelhos de ar condicionado, coifas e qualquer tipo de item do imóvel (saiba como tudo funciona para que expliquemos ao morador, deixe isso por escrito no Robust).

Lembre-se também de visitar a garagem (o cliente pergunta como é), saiba como é a numeração, como é o acesso, se possui caixa de correio (o cliente vai pedir a chave) e carrinho de compras (se for de cartão, o cliente vai pedir).

6.3 Para imóveis novos

Oriente o cliente a colocar armário na cozinha, banheiro e quarto (para imóveis com nichos para armário), luminárias (simples) também são fundamentais, box no banheiro e jogo de metais (papeleira, toalheiro , saboneteira).

Outros não são primordiais e alguns até desaconselhamos a colocar: Como lâmpadas, tampo de vaso sanitário, cortinas, chuveiros, mobília em geral e eletrodomésticos. Atenção essas são dicas para o nosso mercado aqui de Juiz de Fora e cada caso é um caso. Tenha o cuidado de usar essas informações.

6.4 Para casas

Casas possuem particularidades em relação a outros imóveis. Piscinas precisam estar cuidadas com manutenção em dia (limpa, mesmo com o imóvel fechado. Pergunte tudo sobre o funcionamento da piscina e acessórios), jardins e gramados devem estar cuidados, se o imóvel possui sauna ela deve estar funcionando.

Em casas existem muitos detalhes que só o proprietário conhece, como por exemplo, registros de água e quadros de energias, são só exemplos, mas existem outras possibilidades.

6.5 Imóveis mobiliados

 Não existe uma procura muito grande para imóveis mobiliados em Juiz de Fora, por isso nossa orientação para o proprietário é nunca comprar mobília para o imóvel (como cama, televisão, geladeira, fogão, sofá, mesa, cadeiras, eletrodomésticos) a menos que ele queira muito. O perfil do cliente de aluguel aqui na cidade é de ter a própria mobília (isso varia de cidade), por isso orientamos que o proprietário não coloque, pois imóvel vazio aluga muito mais rápido, segundo nossos dados de locação.

Se de tudo o proprietário quiser alugar com a mobília temos várias orientações a dar para ele. A primeira é: Se ele tem amor por qualquer item do imóvel é melhor levar embora, não temos como garantir que aquele item não sofrerá dano. E por se tratar de algo usado, o responsável não terá como repor, no máximo por algo similar equivalente ao valor do bem que sofreu o dano.

Outra orientação é sobre o desgaste da mobília. Não temos como exigir consertos por desgaste de uso, apenas por danos causados pelo locatário e/ou terceiros. Mas, por exemplo, se o proprietário deixa um sofá usado e durante a locação o tecido fica gasto, o locatário não é obrigado a consertar, pois houve ação do tempo. Agora, se observar sujeira e mau uso, como rasgados, ele é obrigado a consertar, mas também é relativo.

A lei do inquilinato não destrincha sobre mobília ou equipamentos, fala apenas que o locatário deverá providenciar reparação imediata dos danos causados por si e/ou terceiros no imóvel, os de uso normal são por conta do locador. Porém não existe explícito na lei do inquilinato nem no Código Civil o que é uso normal, usamos boa-fé e bom senso para analisar as situações. Se, por exemplo, uma geladeira para de funcionar do nada, é bem pouco provável que o locatário tenha estragado essa geladeira, eletrodomésticos desse tipo simplesmente param de funcionar, portanto é preciso verificar um orçamento para que o profissional diga o motivo do problema. Normalmente essa conta é do locador, então ele precisa saber disso antes de alugar, para que quando acontecer algo durante a locação ele saiba da responsabilidade dele e não haja conflito com a imobiliária.

Muitos questionam que se o inquilino está usando é ele quem deve consertar, em contrapartida, o inquilino acha que é dever do proprietário, pois alugou o imóvel com aquela geladeira e ela estava funcionando e parou de funcionar sem que ele quebrasse algo por sua vontade. Sim, é difícil saber quem “paga o pato”, pois a lei não ajuda muito, mas diz que uso normal, a conta é do locador. Portanto nesse tipo de caso podemos concluir que o locador é quem vai pagar por esse tipo de conserto. Ressaltando novamente, o locador precisa saber disso antes de alugar o imóvel para que não se sinta enganado.

Levando em consideração os pontos abordados referentes ao imóvel mobiliado, se o proprietário mora no imóvel e precisa se mudar temporariamente para outro local e quer deixar tudo no imóvel esperando que tudo esteja intacto quando voltar, é preciso conversar com ainda mais franqueza. As coisas não estarão intactas, podem estar em bom estado, mas intactas não, ainda mais sofá estofado com tecido, cadeiras estofadas, colchões, pufe, tudo que tem tecido pode ser danificado (sujeira, queimado de cigarro, fezes e urina de animais, manchas de comida), fogão com corrosão de gordura (uso normal).

Portanto esperar que tudo seja entregue como antes, é impossível e não podemos garantir, e também nem obrigar o locatário a pagar (nem judicialmente), pois como dito acima, o uso normal não é claro na lei. O locador precisa saber exatamente os malefícios de se alugar um imóvel mobiliado. Agora, não quer dizer que tudo vai dar errado e será um problema, mas poderá dar algum tipo de complicação, sim (quase sempre dá). Por tudo dito acima, a preferência é que não tenhamos locações com mobília.

Em hipótese alguma vamos aceitar imóveis com utensílios domésticos, tais como talheres, copos, pratos, panelas, vasilhas plásticas, lençóis, travesseiros e itens de uso pessoal. Cuidar disso tudo enquadrando na lei do inquilinato é extremamente dificultoso.

É importante salientar que essa questão é em Juiz de Fora, é característica da nossa cidade uma maior procura de imóveis sem mobília, isso varia de local para local.

Um último ponto a se ressaltar é que garantias como o seguro fiança não cobrem mobília, eletrodoméstico e utensílios domésticos, mais um motivo para não termos imóveis desse padrão.

6.6 ATENÇÃO:

Com tanta ênfase acima sobre imóveis mobiliados, você deve estar pensando que nunca vamos alugar um imóvel assim, só que não é verdade.

Quando esse imóvel chega para nós temos que instruir o proprietário para o caso de mobília e eletrodomésticos. É só informá-lo dos possíveis problemas e utensílios domésticos e só retira-los, assim conseguiremos atender esse proprietário e certamente um locatário que está à procura de um imóvel desse padrão.

7 Cadastro do imóvel na SG

Após acertar o valor do imóvel e sanar todas as dúvidas do proprietário, é o momento de celebrar o contrato. Para isso, vamos à organização do processo de inserção do imóvel na SG:

7.1 Documentos

Nesse momento entende-se que o proprietário já enviou todos os documentos necessários e está de acordo com nossa política de administração (inclusive de acordo com as taxas). Reúna todos os documentos (listados acima) e use a “FICHA DE CADASTRO IMÓVEL DISPONÍVEL” que está no servidor na pasta “MODELOS” e também está em anexo ao final deste artigo. É só seguir o preenchimento e colher com o proprietário as informações que não estão nos documentos.

7.2 Recebimento de chaves

Não existe regra para o momento certo de receber as chaves, pode acontecer em qualquer etapa do processo. Mas use sempre o “Termo de recebimento de chaves do Locador - Memória de Chaves” que fica na pasta “MODELOS” no servidor e também está em anexo ao final deste artigo. Esse termo vai garantir que saibamos cada “passo” que a chave der.

É comum o proprietário deixar a chave aqui, pegar de volta, devolver faltando alguma e depois cobrar que entregou, aí nessa situação temos um problema pois é um prejuízo para a empresa, portanto use sempre o “Termo de recebimento de chaves do Locador - Memória de Chaves”. Se preferir, já imprima o termo e a ficha de cadastro junto, assim não esquece.

Como parte do cadastro do imóvel, ainda existe alguns assuntos a serem esclarecidos, que serão detalhados em outros manuais: como tirar fotos, colocar placa e cadastrar efetivamente o imóvel no sistema, o Robust.